Immer mehr Grundstücke, die bebaut sind oder für die eine Bebauung genehmigt ist, werden geteilt. In der Theorie sollen dabei keine Verhältnisse geschaffen werden, die den Bauordnungen der Länder widersprechen. In der Praxis hat eine Grundstücksteilung meist erhebliche Auswirkungen, die oftmals die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an den Brandschutz betreffen. Nicht selten entstehen dabei Zustände, die kaum mehr im Einklang mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften gebracht werden können und damit erhebliche Folgen für die Eigentümer*innen haben.

Grundeigentümer*innen haben vielfältige Beweggründe zur Teilung eines Grundstücks, z. B. die Aufteilung im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung, beabsichtigte Veräußerung, Belastung einer Teilfläche oder Streitigkeiten unter mehreren Eigentümer*innen. Daneben können stetig steigende Preise für Grund und Boden den Verkauf einer Grundstücksteilfläche zu einem lukrativen Geschäft machen.

Grundstück im baurechtlichen Sinn

Im baurechtlichen Sinn handelt es sich bei einem Grundstück um ein sog. Buchgrundstück, d. h., das Grundstück ist unter einer laufenden Nummer in einem Grundbuch verzeichnet. Das Grundstück kann aus einem oder mehreren im rechtlichen Sinne vereinigten nebeneinander liegenden Flurstücken bestehen. Ein Flurstück ist die kleinste Buchungseinheit des Liegenschaftskatasters und stellt einen eindeutig begrenzten Teil der Erdoberfläche dar. Die Grundstücksgrenze im baurechtlichen Sinne ist also nicht zwingend identisch mit der Flurstückgrenze. Ob mehrere Flurstücke ein Grundstück bilden, ist nur aus einem Grundbuchauszug ersichtlich.

Ablauf einer Grundstücksteilung

Soll ein Grundstück real geteilt werden, ist zunächst die Zerlegung (Aufteilung) in zwei oder mehrere Flurstücke durch Vermessung erforderlich. Diese Zerlegungsmessung wird durch dazu berechtigte Vermessungsingenieure oder in Bayern durch das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung durchgeführt. Sobald der Veränderungsnachweis (Fortführungsmitteilung) der katasterführenden Behörde vorliegt, kann ein Notar mit der notariell beglaubigten Willenserklärung des Eigentümers beim zuständigen Grundbuchamt den Vollzug der entsprechenden Änderung des Grundbuchs beantragen. Die herausgeteilte Grundstücksfläche erhält dann eine weitere laufende Nummer im Grundbuch. Erst bei einer Veräußerung wird das Grundstück aus dem Grundbuch des Veräußerers in das Grundbuch des Erwerbers übertragen.

Rechtsgrundlagen für Grundstücksteilungen

Bis zur Novelle des Baugesetzbuchs (BauGB) im Jahr 1998 bedurfte die Teilung eines Grundstücks zu ihrer Wirksamkeit einer bauplanungsrechtlichen Genehmigung. Anstelle der Genehmigung ist seitdem eine Erklärung des Eigentümers ausreichend.

§ 19 Abs. 1 BauGB: „Die Teilung eines Grundstücks ist die dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene oder sonst wie erkennbar gemachte Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbständiges Grundstück oder als ein Grundstück zusammen mit anderen Grundstücken oder mit Teilen anderer Grundstücke eingetragen werden soll.“

Regelungen zur Teilung von Grundstücken finden sich in den Bauordnungen der Länder. Diese folgen im Wesentlichen § 7 der Muster-Bauordnung.

§ 7 MBO: „Durch die Teilung eines Grundstücks, das bebaut oder dessen Bebauung genehmigt ist, dürfen keine Verhältnisse geschaffen werden, die Vorschriften dieses Gesetzes oder aufgrund dieses Gesetzes widersprechen.“

Lediglich in Nordrhein-Westfalen und Hessen enthalten die Landesbauordnungen Forderungen nach einer Genehmigung der Grundstücksteilung durch die Bauaufsichtsbehörde bzw. einer Bescheinigung der bauordnungsrechtlichen Unbedenklichkeit der Teilung. In den meisten Bundesländern soll der mit der Zerlegungsvermessung beauftragte Vermessungsingenieur Sorge dafür tragen, dass durch eine Grundstücksteilung keine baurechtswidrigen Zustände geschaffen werden.

Im Land Bayern enthält die Bauordnung keine Regelung zur Teilung von Grundstücken. Es ist keine Prüfung durch eine*n Vermessungsingenieur*in erforderlich. Ein Antrag bei dem für die Führung des Liegenschaftskatasters zuständigen Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung auf Grundstücksteilung reicht aus. In Bayern erfolgt somit keine Überprüfung, ob die Teilung dem Baurecht widerspricht, weder von der Gemeinde oder der Bauaufsichtsbehörde noch vom Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung oder dem Grundbuchamt. Dies obliegt in Bayern allein dem/der Eigentümer*in, der die Teilung beantragt. Nach der Teilungsvermessung und der notariellen Beglaubigung erfolgt die Änderung des Grundbuchs, auch dann, wenn die Grundstücksteilung rechtswidrig ist.

Rechtswidrige Zustände durch Grundstücksteilung

Durch die Teilung von Grundstücken, insbesondere durch die nachträgliche Teilung von bereits bebauten Grundstücken können Zustände entstehen, die nicht mehr im Einklang mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften an den Brandschutz stehen. [...]