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Nach 60 Jahren fällt auf, dass Gebäude nie Brandschutzgesetzen entsprochen haben

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    Nach 60 Jahren fällt auf, dass Gebäude nie Brandschutzgesetzen entsprochen haben

    Hallo Forum,

    ich bin Eigentümer von zwei Wohnungen in einer Anlage, die aus zwei Doppelhäusern besteht mit je 6 Stockwerken und 18 Wohnungen. Doppelhäuser weil je zwei Häuser über den Kellerweg miteinander verbunden sind. Die Häuser befinden sich in Im Rehteich in Bad Herrenalb und wurden in den 60er Jahren gebaut. Von der Topografie ist es so, dass die Häuser am Hang gebaut wurden. Wer sich das vielleicht mit Google Maps anschaut wird feststellen, dass nur eine Seite eines Hauses (Nr. 5) von der Straße aus erreichbar ist, alle anderen Häuser und Seiten sind weder mit Drehleiter noch mit Klapp-, Steck- oder Schiebleiter erreichbar weil nirgendwo eine ebene Fläche vorhanden ist. Ohne Drehleiter wären außerdem ohnehin nur die ersten 4 Stockwerke erreichbar. In den Häusern selbst existiert nur ein normales Treppenhaus mit normalen Wänden, Glaskacheln, Aufzug und Kunststofffenster. In den Wänden selbst verlaufen abgesehen von diversen Stromkabel auch Telefonkabel. Eine Feuertreppe gibt es nicht. Viele Wohnungseingangstüren sind normale Wohnungstüren ohne besondere Eigenschaften bzgl. Brandschutz, Rauchabdichtung, usw. in Stahlzargen montiert. Auch die Türen zu den Kellern sind normale Wohnungstüren.

    Ende 2019 fand eine stichprobenartige Brandschau statt über die wir diese Woche unterrichtet wurden. Es wurde uns mitgeteilt, dass der zweite Rettungsweg nicht vorhanden ist und wir wurden über weitere Missstände aufgeklärt (z.B. dass die Kellerräume mit geeigneten Türen vom Treppenhaus zu trennen sind). Für den Austausch der Kellertüren haben wir nun 3 Monate Zeit, dazu sollen noch vernetzte Rauchmelder im Treppenhaus angebracht werden (wir haben keine vernetzten) und ein Konzept erarbeitet werden, wie der zweite Rettungsweg sichergestellt werden kann. Das Konzept muss dann innerhalb von 12 Monaten ab jetzt umgesetzt werden.

    Da die Errichtung von Zufahrtswegen aufgrund der Topologie ausgeschossen ist, wurde über den Austausch der Wohnungstüren laut nachgedacht, sodass das Treppenhaus in Richtung Sicherheitstreppenhaus ausgebaut wird. Dazu oben am Dach noch einen Ventilator, der ggf. Rauch abziehen soll. Das wäre vom Kostenpunkt her gerade so aus den Rücklagen machbar, allerdings halte ich persönlich das für Pfusch und irgendwie merkwürdig, wie das abgesegnet werden kann, da zumindest lt. Wikipedia mehr dazugehört, als nur feuer- und rauchfeste Türen.

    Dazu kommt noch das Problem, dass die Baugenehmigung und die Unterlagen, wer wann die Häuser abgesegnet hat, nicht mehr auffindbar sind, weder in Calw, noch in Bad Herrenalb oder Neuenbürg. Die Möglichkeit die Kosten auch nur teilweise einzuklagen ist somit nicht wirklich gegeben angeblich.

    Ehrlich gesagt habe ich nun etwas Panik (sowohl was die Sicherheit angeht, aber auch das Finanzielle oder gar die Frage, ob wir auf die Straße gesetzt werden können), welche Konsequenzen drohen und welche Möglichkeiten wir als WEG haben.
    Zuletzt geändert von smares; d.m.Y H:i.

    #2
    Guten Tag,

    eine Ferndiagnose ist híer ziemlich schwierig, zumal wir in diesem Forum auch keine Rechtsberatung machen (dürfen).

    Was mir aber an Ihren Schilderungen auffällt, ist, dass keine Baugenehmigung aufzutreiben ist, aber andererseits eine "Brandschau" durchgeführt wurde. Da stellt sich die Frage der Rechtsgrundlage.

    Ich fürchte, Sie werden weder um anwaltliche Hilfe noch um die Unterstützung durch einen anerkannten Sachverständigen für den Vorbeugenden Brandschutz herumkommen.

    Gruß
    C. Lammer

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      #3
      Da muss ich Herrn CLammer zustimmen. Ohne das Objekt genau betrachten zu können, ist jede Aussage sehr wage.

      Ein Verkauf einer Immobilie ohne entsprechende Rechtmäßigkeit deren Bestands sollte schon einen erheblichen Mangel darstellen. Denn ohne Nutzungserlaubnis ist es schließlich kein Wohnhaus. Das Fehlen des 2 Rettungsweges ist ganz oft eine konkrete bzw. reale Gefahr, die Grundlage für ein Anpassungsverlangen ist. Damit könnte man sicherlich Schadenersatz verlangen.

      Andererseits könnte auch ein gänzlich anderen Konzept (andere Lösung als nach Bauordnung -> Abweichung) dahinter stehen. Wenn es nicht aus einer Baugenehmigung (damals gab es Konzepte nur sehr selten) entnommen werden kann, kann ggf. ein Fachplaner-Brandschutz aufgrund der damaligen Bauordnung einen rechtmäßigen und damit bestandsgeschützen Zustand ermitteln.

      Die Gefahrenverhütungsbeschauer gehen, zumal ja keine Genehmigung vorlag mit der man den Bestand vergleichen kann, nach eigener Anschauung und Erfahrung vor, die zwar zumeist, aber nicht immer richtig ist.
      Ich würde formal einen Widerspruch einlegen, damit der Bescheid keinen rechtlichen ~Zustand erreicht. Um die darin enthaltenen Masznahmen abzuwehren, müssten Sie sonst einen Bauantrag stellen. Binden Sie zügig einen guten Fachplaner (viele machen das nur nebenher) und Anwalt. DIe Begründung sollte durch diese dann nachgereicht und ggf ein Anpassungskonzept erarbeitet werden.
      Gruß
      Zuletzt geändert von Arnulf; d.m.Y H:i.

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        #4
        Noch einige Hinweise
        Die Baugenehmigung ist nur ein Anscheinsbeweis. Dieser kann widerlegt werden. Auch eine Baugenehmigung entbindet nicht von einer gesetzeskonformen Planung, Errichtung und Betrieb des Gebäudes. So kommen sie auf den Verkäufer zurück. Auf Seite der Baubehörde ist das allenfalls ein Irrtum, der zurückgenommen wird. Dazu gibt es zumeist Verwaltungsvorschriften.

        Wenn sie dem Gefahrenverhütungsbescheid nachkommen, bedeutet das auch nur, das die dahinter stehende Behörde vorerst stillehalten wird. Ob damit ein gesetzeskonformer Bau entsteht, ist nicht abgesichert.

        Ihrerseits ist unverzügliches Handeln erforderlich. Sofort eine Planung, dann die Bauausführung beauftragen, jeweils ohne Pause (naja, das ungefähr bedeutet unverzüglich). Damit bekommt man auch Fristen oft weg. Man kann nicht fordern, was nicht umsetzbar ist.

        Was ich für unstrittig halte ist, dass die Keller vom Treppenraum abzutrennen sind (auch dabei gibt es Ausnahmen). Das erhöht die Sicherheit schon sehr deutlich. Auch entsprechende Türen der Wohnungen zur Treppe und ein funktionierender Rauchabzug im Treppenraum verringern eine konkrete Gefahr (Grund für Anpassungsverlangen). EInen echten SIcherheitstreppenraum bekommt man in bestehenden Gebäuden i.d.R. nicht hin. Man könnte ggf entspr. Bauprüfdienst 2016 Hamburg (ein Dokument der dortigen Bauaufsicht) eine entschärfte Version davon umsetzen.

        Halten Sie zukünftig alle Planungsunterlagen und Bescheide zusammen, damit bei einer erneuten Gefahrenverhütungsschau darauf verwiesen werden kann. Analog kommt ja auch keiner auf die Idee, die Zulassung seines Autos wegzuschmeiszen.

        Das sind alles einzelne Hinweise, die fachgerecht zusammengesetzt werden müssen.
        Gruß

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