Interview: Brandschutz – Ein Schnäppchen im Shoppingcenter?

Die ECE Projektmanagement in Hamburg ist Spezialist für komplexe Gewerbeimmobilien, besonders von Shoppingcentern. Im Interview erläutern Ulrich Schmitz, Senior Director Center Management, und Christian Schlicht, Director Facility Management, ihre Sicht auf den vorbeugenden Brandschutz.

Interview: Brandschutz - Ein Schnäppchen im Shoppingcenter
Ulrich Schmitz (l.) und Christian Schlicht von der ECE Projektmanagement, einem der größten Immobilieninvestoren in Deutschland, stehen hinter den Brandschutzmaßnahmen in ihren Liegenschaften, auch in langwierigen und kostspieligen Fällen. (Foto: FeuerTRUTZ)

Die ECE ist spezialisiert auf große Gewerbeimmobilien, u. a. Bahnhöfe und Einkaufszentren. Schmerzen Sie dann manchmal die Kosten für Brandschutzmaßnahmen?

Schmitz: "Im Betrieb von Shoppingcentern haben wir es mit sehr vielen Menschen zu tun. Durchschnittstagesfrequenzen von 50.000 Besuchern sind üblich, Bahnhöfe liegen noch darüber. Das heißt, wir haben eine große Verantwortung. Wir legen Wert darauf, dass die Menschen bei uns sicher aufgehoben sind.
Brandschutz ist für uns daher kein notwendiges Übel. Es gab ja auch schon schlimme Brandkatastrophen in Shoppingcentern, z.B. in den Vereinigten Arabischen Emiraten. Da waren wir Nachbarn. Dem Vorwurf, man hätte etwas unterlassen und damit Menschen gefährdet, will sich ganz sicher niemand aussetzen."

Das Interview ist in Ausgabe 5.2017 des FeuerTRUTZ Magazins (September 2017) erschienen.
Hier finden Sie weitere Informationen zum FeuerTRUTZ Magazin Ausgabe 5.2017

Was ist denn der Unterschied zwischen deutschen Vorschriften und denen in anderen Ländern? Was verhindert hierzulande große Brände?

Schlicht: "Die Dualität von vorbeugendem und abwehrendem Brandschutz ist in Deutschland schon einzigartig. Wir machen bei Planung und Ausführung auch keinen Unterschied, ob ein Center in Deutschland oder z.B. in Südosteuropa steht. Unser Standard ist überall gleich.
Der organisatorische Brandschutz ist dabei unglaublich wichtig. Wir führen regelmäßig Begehungen durch und weisen Mitarbeiter und Mieter ein. Wir nehmen unsere Betreiberverantwortung sehr ernst und arbeiten dafür auch mit externen Fachexperten zusammen. Unsere interne Planungsabteilung halten wir zum Thema Brandschutz stets auf dem Laufenden.
Bei der ECE haben wir zudem ein ausgefeiltes Wartungs- und Prüfmanagement. Unsere Kollegen vor Ort in den Centern können automatisiert sehen, wann Brandschutzklappe das letzte Mal gewartet wurde und welche Inspektion oder Prüfung bald fällig ist. Hier spielt das Facility Management seinen Mehrwert aus. Wir pflegen natürlich auch einen sehr engen Austausch mit der Feuerwehr und den lokalen Behörden, weil die natürlich auch ein gesteigertes Interesse haben, an Informationen zu kommen."

Wie sehen denn Ihre Ladenmieter das? Haben die auch so viel Verständnis für Einschränkungen, die der Brandschutz manchmal mit sich bringt?

Interview: Brandschutz - Ein Schnäppchen im Shoppingcenter (Christian Schlicht)
Christian Schlicht: "Brandschutz ist natürlich ein wesentlicher Faktor beim Refurbishment älterer Shoppingcenter. Wenn wir eine alte Unterdecke aufmachen, haben wir auch schon einige Schätzchen gefunden. Das kann sich deutlich auf die Wirtschaftlichkeit von so einem Investment auswirken." (Foto: FeuerTRUTZ)

Schmitz: "Ich habe selbst einmal im Einzelhandel gearbeitet und kenne die Thematik auch aus dieser Sicht. Wenn zu Weihnachten eine große Lieferung mit vielen Paketen kommt, stellt man die auch schon einmal dahin, wo vermeintlich Platz ist. Wenn dann unsere Mitarbeiter kommen und sagen: ‚Sieh zu, in einer Stunde müssen die Pakete hier weg‘, finden Mieter das nicht witzig. Aber eine dauerhafte Lagerung in Bereichen, die dafür nicht vorgesehen sind, gibt es bei uns nicht. Die Mieter wissen auch, dass das eine nicht verhandelbare Vorgabe ist."

Schlicht: "Wir schicken auch externe Brandschutzbeauftragte durch die Center. Diese gehen durch die Mietbereiche und geben den Mietern das Feedback zu ihren Brandschutzstatus. Die brandschutztechnische Situation wird bei Bedarf in einem Mängelprotokoll festgehalten. Und wir bei der ECE prüfen dann, ob auch gehandelt wurde."

Was ist denn ein typischer Kritikpunkt?

Schlicht: "Ein gängiges Thema ist z.B. der Schuhhandel. Da werden die Kartons bis unter die Decke, direkt unter die Sprinkler gestapelt. Den Klassiker der zugestellten Feuerlöscher haben wir natürlich auch manchmal. Das finden Sie aber doch in jeder Branche.
Wir wollen nicht mit erhobenem Zeigefinger auftreten, sondern vielmehr das vereinende Thema Schutz und Sicherheit in den Vordergrund stellen."

Bei Fluchtwegen dürfen wir nicht nur an Brände denken, sondern leider auch an Amoklagen und Terrorgefahren. Thematisieren Sie das in der Planung, in der Genehmigungsphase und im Betrieb der Liegenschaften?

Schmitz: "Nach dem Amoklauf vor dem Olympia-Einkaufszentrum (OEZ) in München im Juli vergangenen Jahres gab es ein Interview mit einem sogenannten Sicherheitsexperten, der unser Haus am Limbecker Platz in Essen untersucht hatte. Von den 34 Zugängen müsse man eigentlich 32 sperren und nur zwei öffnen, so seine Einschätzung. Das Gebäude hat im Prinzip drei Haupteingänge, bei den weiteren handelt es sich um Notausgänge. Die können wir natürlich nicht zusperren. Man muss sich also überlegen, wie man sie absichern und überwachen kann, ohne die Funktionalität des Gebäudes einzuschränken."

Kommen wir zurück zum Brandschutz, der in Deutschland in 16 Bundesländern schon sehr unterschiedlich ist, manchmal sogar von Kommune zu Kommune. Wie geht die ECE damit um? Haben Sie ein Standard-Konzept?

Schlicht: "Unsere Fachingenieure wissen natürlich sehr genau, was in den einzelnen Ländern laut Verkaufsstättenverordnung oder Landesbauordnung gefordert ist. Das ist unsere Planungsgrundlage. Zusätzlich stimmen wir uns sehr frühzeitig mit den lokalen Behörden oder auch mit der Feuerwehr ab. Die haben viel Einfluss auf die Baugenehmigung, welche für den Betrieb eines Gebäudes große Relevanz hat. Aufgrund lokaler Themen kann es auch schon mal unterschiedliche Auffassungen geben. Da ziehen wir dann auch schon einmal Gutachter zurate."

Erleben Sie als ECE, einem der größten Dienstleister im Immobilienbereich in Deutschland, auch diese Unterschiede auf kommunaler Ebene?

Interview: Brandschutz - Ein Schnäppchen im Shoppingcenter (Christian Schmitz)
Ulrich Schmitz: "Brandschutz ist für uns kein notwendiges Übel. Es gab ja auch schon schlimme Brandkatastrophen in Shoppingcentern, z.B. in den Vereinigten Arabischen Emiraten. Dem Vorwurf, man hätte etwas unterlassen und damit Menschen gefährdet, will sich ganz sicher niemand aussetzen." (Foto: FeuerTRUTZ)

Schmitz: "Wo es Auslegungsspielraum gibt, wird natürlich auch Unterschiedliches gelebt. In einer kleineren Kommune kennt sich vielleicht jemand gut mit dem allgemeinen Brandschutz aus, aber so ein großes komplexes Gebäude wie ein Einkaufszentrum ist schwer zu beurteilen. Da werden schon sehr viele technische Themen behandelt, mit unzähligen DIN-Normen. Die verlassen sich dann auch gerne einmal auf unsere Gutachter. In größeren Städten mit mehreren Centern ist das einfacher. Da findet man spezialisierte Ansprechpartner, das liegt in der Natur der Sache.
Manchmal begegnet einem zunächst der Vorbehalt: Ihr wollt nur Geld sparen und deshalb die Forderung nicht erfüllen. Aber dann merken die Genehmigungsbehörden, dass wir ein auf Erfahrung basierendes Konzept haben und das unsere Herangehensweise funktioniert."

Die ECE revitalisiert auch ältere Shoppingcenter. Wie gehen Sie dann mit dem Thema Bestandsschutz um? Ist es keine Nutzungsänderung oder bringen Sie alles auf den neuesten Stand?

Schlicht: "Das ist ein wesentlicher Punkt. Brandschutz ist natürlich ein wichtiger Faktor beim Refurbishment, den wir auch entsprechend mit einplanen. Wenn wir z.B. eine alte Unterdecke aufmachen, haben wir auch schon einige Schätzchen gefunden. Das kann sich deutlich auf die Wirtschaftlichkeit von so einem Investment auswirken."

Schmitz: "Wenn wir ältere Objekte übernehmen, sind Dokumentation und Pläne häufig dürftig. Man stößt auf Probleme, mit denen man nicht gerechnet hat. Die tauchen meist bei den Mieterumbauten auf. Wir vereinbaren dann mit den Behörden ein sukzessives Vorgehen. Ein Mieter nach dem anderen wird auf den neusten Brandschutz gebracht. Wir installieren z.B. eine Hohlraumdecken-Sprinklerung, die meist in alten Objekten nicht drin ist, aber heute gefordert wird.
Das sind pragmatische Lösungen, denn man kann schlecht ein Center für ein Jahr schließen, um alles auf den neuen Stand zu bringen. Aber wenn das tatsächlich Umbau für Umbau gemacht wird, ist man auch in ein paar Jahren durch."

Machen Sie die Brandschutzplanung ausschließlich mit eigenen Kräften?

Schlicht: "Nein, wir arbeiten auch mit Rahmenvertragspartnern, die die Anforderungen der ECE kennen und dann auch in unserem Namen agieren können."

Schmitz: "Das Brandschutzkonzept wird meist von Externen aufgebaut, aber von unseren Planern sehr eng begleitet. Bevor wir dann bauen, wird dieses Thema auch nochmals mit den Behörden abgestimmt, sodass wir nicht erleben, zwar ein fertiges Gebäude zu haben, aber mit einer brandschutztechnischen Anlage, die nicht funktioniert."

Zu den Gesprächspartnern

  • Ulrich Schmitz: Senior Director Center Management ECE
  • Christian Schlicht: Director Facility Management ECE

ECE Projektmanagement G.m.b.H. & Co. KG:

  • Die ECE entwickelt, plant, realisiert, vermietet und managt große Gewerbeimmobilien in den Sparten Shopping, Office, Traffic und Industries.
  • Mit 199 Einkaufszentren im Management ist das Unternehmen europäischer Marktführer bei Shoppingcentern.
  • Das Unternehmen ist im Besitz der Familie Otto in Hamburg und wurde 1965 von Werner Otto (Otto-Versand) gegründet. 1970 wurde daraus die ECE.
  • Das erste Shoppingcenter Franken-Zentrum wurde 1969 in Nürnberg-Langwasser eröffnet. 1970 folgte das Alstertal-Einkaufszentrum in Hamburg-Poppenbüttel.

Das Interview ist in Ausgabe 5.2017 des FeuerTRUTZ Magazins (September 2017) erschienen.
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