Interview: Macht Brandschutz das Wohnen teurer?

Die Immobilienwirtschaft klagt über Mehrkosten durch den Brandschutz. Christian Bruch, Geschäftsführer des BFW Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, fasst die Sichtweise der Branche zusammen.

Interview: Macht Brandschutz das Wohnen teurer?
(Foto: Bernd Borchardt)

Herr Bruch, mancher aus der Immobilienwirtschaft stöhnt über teure Brandschutzauflagen. Wo ist die Sorge besonders groß?

Das fängt an mit der Frage, wo und wie der zweite Rettungsweg sichergestellt wird, und geht hin bis zu den Details der sich widersprechenden Lösungen bei technischen Anforderungen wie etwa zwischen Wärme-, Schall- und eben Brandschutz. In allen drei Bereichen werden höchste Standards angestrebt, ohne dass die vorhandenen Bauprodukte alle drei Vorgaben auch auf den höchsten Standard erfüllen können und dann noch dem gesellschaftlichen Ziel des bezahlbaren Bauens und Wohnens entsprechen.

Im Wohnungsbau beträgt der Kostenanteil für Brandschutzmaßnahmen lediglich rund 2 % der Baukosten, bei komplexen Sonderbauten wie Einkaufsmalls bis zu 4 %. Woher kommt also die Fokussierung auf den Brandschutz als Kostentreiber?

In einer aktuellen Umfrage geben die BFW-Mitglieder an, dass das größte Hemmnis im Neubau die aufwendige Kommunikation mit Behörden ist. Daran hat auch der Brandschutz seinen Anteil. Oftmals werden die konkreten Herausforderungen erst in der Bauphase deutlich.

Gerade im mehrgeschossigen Wohnungsbau hat sich der Brandschutz zudem zu so einem komplexen Thema entwickelt, dass möglicherweise die dem Brandschutz dienenden Anlagen nur die 2 bzw. 4 % der Baukosten ausmachen, die für die letztendlich gefundene Lösung in anderen Teilbereich ausstrahlenden Kosten oder Einbußen jedoch weitaus höher sind.

Dazu ein Beispiel: Weil Straßenbäume nicht beschnitten werden durften, musste ein Mitgliedsunternehmen für eine Dachgeschosswohnung eine Außentreppe als zweiten Rettungsweg im Hinterhof anbringen. Diese Treppe versperrt nun über vier Etagen den anderen Mietern die Sicht und führt natürlich zu Wertminderungen dieser Wohnungen. Diese Minderung ist sicherlich höher als der Aufwand für die Treppe und taucht in den Baukosten nicht auf.

Das Interview ist im FeuerTRUTZ Magazin 4.2017 (Juli 2017) erschienen.
Hier finden Sie weitere Informationen zum FeuerTRUTZ Magazin Ausgabe 4.2017

Auch die Baukostensenkungskommission des BMUB weist in ihrem Bericht vom November 2015 nur wenige Punkte aus, in denen Brandschutz das Bauen verteuert hat. Ist der Vorwurf also sachlich gerechtfertigt?

Die Baukostensenkungskommission war notwendig, weil bis dahin jede Anforderung an das Gebäude immer nur separat betrachtet wurde. Jeder Bereich meinte, es habe sich ja kaum etwas geändert und die auf den eigenen Bereich entfallenden Kosten seien noch vertretbar. Sowohl die Investoren, als auch die Politik haben jedoch gemerkt, dass die Gesamtkostensteigerung wesentlich höher ist als die Summe der prognostizierten Einzelkosten. Klar, wenn man, wie bei den Berechnungen zur EnEV den Wärmeschutz mit dem günstigsten Material rechnet und dann den Brand- und Schallschutz vernachlässigt. Oder zwar dreifach verglaste Fenster für den Wärmeschutz berechnet, die zusätzlichen Kosten für besondere Befestigungen der besonders schweren Elemente aber "vergisst".

Die wichtigste Empfehlung der Baukostensenkungskommission ist für uns daher die verpflichtende Folgenabschätzung für die Kosten des Wohnens anhand von konkreten Mustergebäuden. Da dies auch beim Brandschutz bisher nicht passiert, sind dessen Anforderungen noch Teil des Problems und nicht Teil der Lösung.

Die Auflagen an den Brandschutz sind in den vergangenen 20 Jahren nicht erhöht worden. Trotzdem empfinden viele am Bau Beteiligte eine Änderung. Wie beurteilen die Mitglieder des BFW die Situation?

Wir haben den Eindruck, dass sich mit der Erkenntnis der Brennbarkeit von WDVS-Systemen bzw. den bekannten Vorfällen schon einiges an höheren Anforderungen getan hat. Auch in meinem eben genannten Beispiel sind die Nachbargebäude vor einiger Zeit ausgebaut worden, ohne dass der zweite Rettungsweg über eine Nottreppe erforderlich war. Das geht jetzt nicht mehr.

Oftmals wird vergessen, dass sich im Baubereich nicht nur gesetzliche Anforderungen, sondern ständig auch Normen und Auslegungen ändern. Auch tauchen neue Probleme und Anspruchskonkurrenzen auf. Das Thema der Brandschutzklappen bei Zu- und Abluftanlagen mit Wärmerückgewinnung dürfte vor 20 Jahren noch ein Exotenproblem gewesen sein. Heute gehören diese Anlagen fast zum Standard und damit auch die dadurch auftretenden Herausforderungen.

Das Bauen hat sich in diesem Zeitraum natürlich verändert. Nutzungen der Gebäude sollen flexibler sein, eine offene Architektur ist gewünscht und ohne intensive Anlagentechnik sind moderne Gebäude undenkbar. Alle Punkte haben großen Einfluss auf die Brandsicherheit. Wo sehen Sie die Notwendigkeit einer geänderten Risikobewertung?

Wir müssen uns darüber im Klaren sein, dass die risikolose Gesellschaft eine sehr teure Gesellschaft ist, die Zugangsschranken aufbaut und dadurch Teilhabe verhindert.

Es gibt Bereiche, in denen die Teilhabe wichtiger als der Ausschluss des letzten Risikos ist, wie z.B. beim Verkehr. Hier macht der Staat nur Mindestvorgaben, gleichzeitig stellt der Markt aber zusätzliche Schutzsysteme bereit, die sogar überwiegend in Anspruch genommen werden. Denken Sie nur an die Verbreitung von Fahrradhelmen.

Ob so ein gemischtes System auch für den Wohnungsbau denkbar ist, muss in einer gesellschaftlichen Debatte hinterfragt und letztendlich durch die Politik entschieden werden.

Geändert hat sich auch die Toleranz gegenüber Brandschutzmängeln. War früher fehlerhafter Brandschutz allenfalls ein Kavaliersdelikt und fiel erst gar nicht auf, werden Mängel heute nicht mehr akzeptiert. Erklärt diese Entwicklung den Eindruck gestiegener Auflagen?

Dies können wir so nicht nachvollziehen. Unsere Mitglieder halten sich an gesetzliche Vorgaben, nehmen den Brandschutz ernst und haben Verstöße noch nie als Kavaliersdelikt angesehen. Daran hat sich in den letzten 20 Jahren nichts geändert.

Sowohl bei Bauherren als auch bei manchen Planern sind die Instrumente des Baurechts zu Abweichungen, Erleichterung und Kompensationen wenig bekannt. Auch rechtlich unbegründete Auflagen werden akzeptiert. Braucht es mehr Wissen über die Möglichkeiten, wirtschaftlichen Brandschutz zu realisieren?

Dass wir uns überhaupt mit dem Phänomen der "rechtlich unbegründeten Auflagen" beschäftigen, zeigt doch nur: Im Bauordnungsrecht haben wir derzeit keinen dem wirtschaftlichen Risiko entsprechenden Rechtsschutz. Die Umgehung der "rechtlich unbegründeten Auflage" durch intelligente Beratung kann nur der zweite Weg sein.

Im Betrieb eines Gebäudes kann die Wartung und Instandhaltung brandschutztechnischer Anlagen zu hohen Folgekosten führen. An welchen Punkten ist für Ihre Mitglieder ein vernünftiges Maß überschritten?

Dies lässt sich so pauschal nicht beantworten. Die Akzeptanz von zusätzlichen Kosten hängt immer vom Nutzen und dem Verhältnis zum Gesamtprodukt ab. Allein aus der praktischen Umsetzung lässt sich jedoch sagen, dass z.B. das Anforderungsniveau der Muster-Hochhausrichtlinie für Sicherheitstreppenräume unterhalb der Hochhausgrenze nicht angemessen ist.

Zum Gesprächspartner

Christian Bruch: BFW-Bundesgeschäftsführer (Verband der mittelständischen Immobilienwirtschaft)

Das Interview ist im FeuerTRUTZ Magazin 4.2017 (Juli 2017) erschienen.
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