Reform des Bauvertragsrechtes

Ab 2018 gilt das neue Bauvertragsrecht. Erstmals werden spezifische Regelungen zum Bau-, zum Architekten- und Ingenieurvertrag sowie zum Bauträgervertrag in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) aufgenommen. Dieser Beitrag gibt einen Überblick über Änderungen und Neuerungen.

Reform des Bauvertragsrechtes
Das neue Bauvertragsrecht bringt viele Änderungen mit sich. Erstmals werden spezifische Regelungen zum Bau-, zum Architekten- und Ingenieurvertrag sowie zum Bauträgervertrag in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) aufgenommen. (Foto: FeuerTRUTZ)

Oktober 2017 / Von Jörg Mayr. Anfang März verabschiedete der Bundestag das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung usw. Anlass dafür war u.a., dass das Werkvertragsrecht (§§ 631–651 BGB, alte Fassung (a.F.)) seit Inkrafttreten des BGB im Jahr 1900 nahezu unverändert gilt. Die Vorschriften waren – anders als die der VOB/B – nicht nur für Bauverträge konzipiert, sondern für alle Verträge, deren Ziel die Herbeiführung eines "Werkerfolges" ist. Dies kann eine Bauleistung sein, ebenso allerdings das Schneidern eines Anzuges oder die Anfertigung eines Gutachtens – die werkvertraglichen Vorschriften waren und sind auf vielerlei Verträge anzuwenden. Aus diesem Grund hat sich der Gesetzgeber entschieden, nicht nur ein eigenes Kapitel über den Bauvertrag (§§ 650 a–h) in das BGB aufzunehmen, sondern zudem neue Vertragstypen mit dem Verbraucherbau- (§§ 650 i–n), Architekten-/Ingenieur- (§§ 650 p–t) und Bauträgervertrag (§§ 650 u–v) einzufügen.

Der Artikel ist in Ausgabe 5.2017 des FeuerTRUTZ Magazins (September 2017) erschienen.
Hier finden Sie weitere Informationen zum FeuerTRUTZ Magazin Ausgabe 5.2017

Inkrafttreten und Anwendbarkeit

Das Gesetz tritt am 1. Januar 2018 in Kraft und gilt für alle Verträge, die ab diesem Tag geschlossen werden. Für alle vorher abgeschlossenen Verträge gilt das BGB in seiner derzeitigen Fassung weiter. Bis sämtliche Altverträge abgearbeitet sind, gelten somit altes und neues Recht nebeneinander.

Neuerungen und Änderungen

§ 650 a BGB, neue Fassung (n.F.) definiert einen Bauvertrag als "Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon". Ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerkes ist dann ein Bauvertrag, "wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist".

Änderung des Vertrages und Anordnungsrecht des Bestellers – Anspruch des Unternehmers auf Anpassung der Vergütung

Die für die Praxis relevantesten Regelungen im neuen Kapitel über den Bauvertrag dürften §§ 650 b und c BGB n.F. darstellen. Angelehnt an § 1 Abs. 3 und 4 VOB/B hat der Gesetzgeber dort ein Recht des Bestellers zur Anordnung "einer Änderung des vereinbarten Werkerfolgs" und "einer Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig ist" eingeführt. Damit geht – ähnlich wie in § 2 Abs. 5 und 6 VOB/B – ein Anspruch des Unternehmers auf Anpassung der Vergütung nach § 650 c BGB n.F. einher.

  • Begehrt der Besteller "eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs", also eine geänderte Leistung, ist der Unternehmer verpflichtet, ein Angebot über die entstehende Mehr-/Mindervergütung abzugeben, wenn ihm die Ausführung der Änderung zumutbar ist. Trägt der Besteller die Planungsverantwortung, muss der Unternehmer das Angebot nur abgeben, wenn der Besteller die dafür erforderliche Planung zur Verfügung gestellt hat.
  • Begehrt der Besteller im Rahmen seiner Planungsverantwortung "eine Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig ist", muss der Unternehmer ebenfalls ein Angebot über die entstehende Mehr-/Mindervergütung abgeben. Das Zumutbarkeitskriterium gilt dann nicht – der Unternehmer hat sich schließlich von vornherein zur Herbeiführung des vereinbarten Werkerfolges verpflichtet. Ist der Unternehmer selbst für die Planung verantwortlich, muss er kein Angebot abgeben. In diesem Fall steht ihm auch kein Anspruch auf Anpassung der Vergütung zu.
  • Nach der Vorstellung des Gesetzgebers sollen die Parteien sich über die Änderung – gleich ob für eine geänderte oder zusätzliche Leistung – und die daraus resultierende Mehr-/Mindervergütung einig werden. Geschieht dies binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens nicht, kann der Besteller die Änderung "in Textform" anordnen (§ 650 b Abs. 2 BGB n.F.) – allerdings nur, wenn diese Änderung dem Unternehmer zumutbar ist.
  • Ordnet der Besteller die Ausführung einer geänderten oder zusätzlichen Leistung an, kann der Unternehmer eine Anpassung der Vergütung verlangen. Dies erfolgt nach seiner Wahl entweder in Höhe der "tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn" oder anhand der "vereinbarungsgemäß hinterlegten Urkalkulation". Wählt der Unternehmer Letzteres, gilt die widerlegliche Vermutung, dass die auf Basis der Urkalkulation ermittelte fortgeschriebene Vergütung den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen entspricht.
  • Bei Streit über das Anordnungsrecht oder die Vergütungsanpassung können beide Parteien unter erleichterten Voraussetzungen den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragen. Der Unternehmer kann jedoch – auch ohne Einigung oder gerichtliche Entscheidung im einstweiligen Rechtsschutz – 80 % seines Angebotes als Abschlag verlangen. Die Vergütung für den Nachtrag hingegen wird erst bei Abnahme fällig. Etwaige Überzahlungen sind dann zurückzugewähren und zu verzinsen.

Fiktive Abnahme und Zustandsfeststellung bei Abnahmeverweigerung

Nach altem Recht treten die Abnahmewirkungen auch dann ein, wenn der Unternehmer das Werk vertragsgemäß hergestellt und der Besteller nicht binnen einer vom Unternehmer gesetzten angemessenen Frist die Abnahme erklärt hat. Auch nach neuem Recht (§ 640 Abs. 2 BGB n.F.) bleibt die Möglichkeit der sog. fiktiven Abnahme erhalten: Der Unternehmer kann dem Besteller nach Fertigstellung nach wie vor eine Frist zur Abnahme setzen. Verweigert dieser nicht unter Angabe mindestens eines wesentlichen Mangels – wegen eines unwesentlichen Mangels kann die Abnahme nicht verweigert werden (§ 640 Abs. 1 S. 2 BGB) –, gilt das Werk als abgenommen.

  • Künftig kann der Unternehmer, wenn der Besteller die Abnahme unter Berufung auf konkrete Mängel verweigert, diesen unter Fristsetzung zur Zustandsfeststellung auffordern. Erscheint der Besteller nicht, kann der Unternehmer den Zustand einseitig feststellen und dem Besteller ein unterschriebenes Exemplar übersenden, um in den Genuss einer Beweislastumkehr bzw. des vorzeitigen Gefahrüberganges zu kommen. Wurde das Werk dem Besteller bereits verschafft, wird vermutet, dass ein in der Zustandsfeststellung nicht enthaltener offenkundiger Mangel erst danach entstanden und vom Besteller zu vertreten ist. Dies gilt nur dann nicht, wenn der Mangel nach seiner Art nicht vom Besteller verursacht worden sein kann.

Architekten-/Ingenieurvertrag

Obwohl gesetzlich nicht geregelt, unterfielen Architekten- und Ingenieurverträge nach der Rechtsprechung des BGH schon immer dem Werkvertragsrecht. Dem hat der Gesetzgeber nun Rechnung getragen und den Architekten-/Ingenieurvertrag eingeführt. Neu ist insbesondere die sogenannte Zielfindungsphase, mit der beiden Parteien die frühzeitige Lösung vom Vertrag ermöglicht wird und Streitigkeiten über Umfang und Dauer von Akquiseleistungen vermieden werden sollen.

  • Soweit die wesentlichen Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart sind, muss der Unternehmer zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung dieser Ziele erstellen. Diese legt er dem Besteller zusammen mit einer Kostenschätzung zur Zustimmung vor. Der Besteller kann den Vertrag binnen zwei Wochen nach Zugang der Unterlagen kündigen, wenn ihm Pläne und Kosten nicht zusagen. Der Unternehmer kann kündigen, wenn der Besteller innerhalb einer angemessenen Frist die Zustimmung verweigert oder keine Erklärung dazu abgibt. Die im Rahmen der Zielfindungsphase bis zur Kündigung erbrachten Leistungen sind zu vergüten – wie, ist allerdings unklar, denn die Zielfindungsphase ist in der HOAI nicht geregelt.
  • Positiv für Architekten und Ingenieure ist die Einführung eines Anspruchs auf Teilabnahme nach der Abnahme der Bauleistung. Im Fall der Beauftragung aller neun Leistungsphasen der HOAI verkürzt sich die Gewährleistung für Leistungen der ersten acht Leistungsphasen dadurch faktisch um fünf Jahre. Denn bislang – ohne anderweitige vertragliche Vereinbarung – begann die Verjährung einheitlich erst mit Abschluss der Leistungsphase 9 (also der Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf der Gewährleistung des Unternehmers) zu laufen.
  • Eine Verbesserung für Architekten und Ingenieure stellt auch die Einführung eines Leistungsverweigerungsrechtes im Fall der Inanspruchnahme wegen eines Mangels dar, den der Architekt bzw. Ingenieur durch einen Überwachungsfehler mitverursacht hat. Anders als bisher kommt eine gesamtschuldnerische Haftung nunmehr erst in Betracht, wenn der Besteller dem ausführenden Unternehmer erfolglos eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt hat.

Fazit

Angesichts der zahlreichen Neuerung und Änderungen ist es ratsam, sich zur Vermeidung von Rechtsnachteilen schon vor dem Inkrafttreten des Gesetzes damit zu befassen. Davon, sich das neue Recht "learning by doing" aneignen zu wollen, kann nur dringend abgeraten werden.

Autor

RA Jörg Mayr: Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht; Partner der auf das Private Baurecht und Insolvenzrecht spezialisierten Kanzlei Heidland Werres Diederichs; Verfasser wissenschaftlicher Beiträge sowie Co-Autor des "Fachanwaltskommentar Bau- und Architektenrecht"

Der Artikel ist in Ausgabe 5.2017 des FeuerTRUTZ Magazins (September 2017) erschienen.
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