Unter anderem aufgrund der geostrategischen Lage Jamaikas und seiner Nähe zu den USA werden dort verstärkt Investitionen im Immobiliensektor getätigt. Am Beispiel dieses Schwellenlandes werden die brandschutztechnischen Herausforderungen für die am Bau Beteiligten erläutert.
Wirtschaftlich hängt die drittgrößte Karibikinsel Jamaika stark vom Tourismus ab (die Ostküste der USA ist ca. vier Flugstunden entfernt). Daneben gewinnen moderne Dienstleistungssektoren rapide an wirtschaftlicher Bedeutung, z.B. für den wachsenden Markt des BPO (Business Process Outsourcing). Drei der größten privaten Arbeitgeber sind BPO. Insbesondere diese Firmen benötigen zeitgemäße Büroflächen und Gebäude mit entsprechenden Standards [1].
Waren es früher also vor allem Hotels, in die im Immobiliensektor auf Jamaika investiert wurde, sind es nun zunehmend auch Büro- und Verwaltungsimmobilien sowie große Wohn- und Shoppingkomplexe.
Traditionell sind rechtliche und technische Normen in Jamaika britisch geprägt gewesen – auch im Bausektor. In diesem Zusammenhang ist die Zahl illegal gebauter/genutzter Gebäude und informeller Ingebrauchnahme von Land nicht zu unterschätzen – ca. 70 % der Gebäude in Jamaika sind nicht formell geplant und errichtet [2]. 20 % der Bevölkerung in Kingston leben in sog. squatter settlements – Behausungen aufgrund informeller Inanspruchnahme von Land. [3] .
Nach Überschwemmungen (2005) und dem schweren Erdbeben in Haiti (2010: 316.000 Tote, ca. 1,85 Millionen Obdachlose) [4] wuchs der Druck, zeitgemäße Normen für den Bausektor auch formal einzuführen.
Entwicklung des Baurechts
Anfang der 2000er-Jahre kamen die am Bau Beteiligten unter Federführung des Bureau of Standards Jamaica (BSJ) überein, die Planungsnormen der USA zu implementieren. Die amerikanischen International Codes wurden analysiert und dazugehörige Anwendungsregeln (Jamaican Application Codes) veröffentlicht (2006).
Im Januar 2018 verabschiedeten die beiden Parlamentskammern schließlich ein neues Baugesetz, das vom Governor General am 9. März 2018 unterzeichnet wurde [5]. Mit der Veröffentlichung in der Gazette wird Jamaika damit ein moderneres und landesweit geltendes Baugesetz bekommen, US-Planungsnormen werden mit passenden jamaikanischen Adaptionen formal implementiert.
Aus den USA werden ohnehin nicht nur viele Alltagsprodukte importiert, sondern auch Bauprodukte wie z.B. Brandschutztüren, -klappen, -abschottungen, Trockenbauteile, sicherheitstechnische Anlagen (Sprinkler etc.). Die bisherige Ausrichtung auf England ändert sich schleichend.
Die Ziele des neuen Baugesetzes sind u.a.:
- Baumaßnahmen und Nutzungsänderungen an baulichen Anlagen mittels Baugenehmigungen zu regulieren um u.a. die öffentliche Sicherheit und Ordnung sowie Gesundheit zu gewährleisten,
- Durchsetzung der nationalen Bauordnung, d.h. Implementierung, Anpassung und effiziente Anwendung von international anerkannten Baunormen sowie Akkreditierung von Bauprodukten,
- Etablierung eines effizienten und effektiven Systems für die Erteilung von Baugenehmigungen, Nutzungserlaubnissen,
- Regulierung von Standards für Fortbildung und Zertifizierung von am Bau Beteiligten, z.B. der building practitioner und building professionals,
- Festlegung von Bautätigkeiten (Kategorien und Schwierigkeitsgrade), die durch building practitioner („qualifizierte Praktiker“, z.B. Technische Zeichner) durchgeführt werden dürfen bzw. von building professionals erbracht werden müssen.
Qualifizierung und Befugnisse der „building practitioners“ in Bezug auf die Planung sind in Fachkreisen umstritten, z.B. bei den anerkannten Architekten und Ingenieuren der Kammern. In Jamaika ist es noch regelmäßige legale Praxis, dass Entwürfe und Bauanträge für „kleinere bzw. unkomplizierte“ Wohngebäude (< 300 m 2 ) von Bauzeichnern eingereicht werden dürfen.
Da Jamaika in der Erdbeben- und Hurrikanzone der Karibik liegt, kann unprofessionelle Planung und Ausführung sehr kritisch sein. Dies wurde auch mit dem neuen Baugesetz nicht geändert, was Architektenvertreter monieren [6]. Die Ausformulierung der zum Gesetz gehörigen Regulations findet derzeit zwischen den Interessenvertretern der verschiedenen Verbände und der zuständigen Legislativinstitution statt.
Auch in Jamaika ist eine große Menge an Planungsvorgaben zu beachten. Hinzu kommt, dass parallel mit den US-Originaldokumenten, den nationalen Applikationen sowie vielen fachspezifischen Normen gearbeitet werden muss, z.B. der National Fire Protection Association. Dies wurde seitens BSJ, Planern, Bauunternehmern usw. seit Ende der 2000er-Jahre bereits als Problem erkannt.
Im Zuge der Verabschiedung des neuen Baugesetzes und mit Unterstützung internationaler Geldgeber und Entwicklungsprogramme sollen daher Zusammenschlüsse der jeweiligen zusammenhängenden Codes erfolgen. Darüber hinaus sollen zahlreiche Fortbildungs- und Trainingsinitiativen das Bewusstsein für normkonformes Planen und Bauen sowie die Akzeptanz der Codes in der Baubranche fördern.
Info: Über Jamaika
1670 wurde Jamaika britische Kronkolonie. Ca. 200 Jahre war die Insel geprägt durch die Plantagenwirtschaft (z.B. Zuckerrohr), die auf dem Sklavenhandel aus Afrika fußte.
Jamaika ist halb so groß wie Hessen und verwaltungstechnisch in 14 Kreise unterteilt (Parishes). Viele der ca. 2,7 Mio. Einwohner leben im Großraum Kingston (ca. 850.000).
Am 6. August 1962 erlangte Jamaika die politische Unabhängigkeit. Das Land ist als parlamentarische Republik ein Commonwealth-Realm, d.h. formal ist die Königin von England das Staatsoberhaupt – vertreten durch einen Generalgouverneur. Zwei politische Parteien (JLP Jamaica Labour Party und PNP People’s National Party) regieren das Land seitdem im Wechsel. Seit Anfang 2016 ist die JLP mit dem Premierminister Andrew Holness an der Macht.
Genehmigungsprozess
Bauvorhaben werden durch die zuständigen Behörden in den Parish Councils genehmigt. Bis dato müssen Gebäude mit mehr als 300 m 2 durch registrierte Architekten und Ingenieure geplant und die entsprechenden Planunterlagen in ausreichender Zahl eingereicht werden.
Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens wird ein Plansatz der lokalen Abteilung Vorbeugender Brandschutz zur fachlichen Bewertung vorgelegt. Meist erfolgt/erfolgen vonseiten des einreichenden Architekten und des haustechnischen Planers (Lüftung, Sanitär und Elektro) eine/mehrere Abstimmung(en) mit dem Sachbearbeiter bei der Feuerwehr, und die Anforderungen werden in die Pläne übernommen. Bzgl. des Brandschutzes sind in einem Antragsformular definierte Angaben erforderlich, z.B. zu:
- Fluchtweglängen und -breiten,
- Brandmeldeanlagen,
- Erste-Hilfe- und Brandbekämpfungseinrichtungen,
- baulichem Brandschutz,
- Hydranten (müssen auf den Plänen gekennzeichnet sein),
- allgemeinen Angaben bzgl. der Sicherheit für Nutzer [9].
Insbesondere für komplexe Bauvorhaben ist es bisher keine gesetzliche Pflicht – oder Forderung der Feuerwehr –, ein ganzheitliches Brandschutzkonzept inkl. Visualisierung vorzulegen. Die sich für die am Bau Beteiligten daraus ergebenden Vorteile könnten somit in Jamaika noch aktiviert werden.
Info: Internationale Planungsnormen
Mit Einführung des Building Act 2018 wird das jamaikanische Planungsrecht offiziell auf das US-amerikanische System der International Codes, kurz der I-Codes, ausgerichtet. Diese Normen sind als „Mustercodes“ für die 50 amerikanischen Bundesstaaten zu verstehen und werden durch die International Code Council Inc. veröffentlicht.
Abwehrender Brandschutz
In Jamaika wird der abwehrende Brandschutz durch die Jamaica Fire Brigade (JFB) sichergestellt, die durch den Staat organisiert und finanziert ist.
Über die Insel verteilt gibt es 33 Feuerwachen mit ca. 91 Fahrzeugen und drei Feuerwehrbooten [7]. Es existieren vielfältige landesspezifische Probleme, die meist den sehr begrenzten staatlichen Finanzmitteln geschuldet sind:
- Z.T. sehr einfache, bzw. alte Feuerwachen,
- Z.T. limitierte oder sehr eingeschränkte Verfügbarkeit von Einsatzfahrzeugen und Material,
- lange Anfahrzeiten und schwierigste Straßenverhältnisse auf dem Land,
- Probleme bei der Wasserversorgung, z.B. fehlende oder unzureichende Hydranten (ebenfalls vor allem auf dem Land),
- in Kingston: hohes Verkehrsaufkommen bei z.T. beengten Straßenverhältnissen.
Neben der Brandbekämpfung ist die JFB auch für Genehmigungsverfahren sowie die wiederkehrenden Bauzustandsbesichtigungen von Gebäuden zuständig.
Jamaika ist in seiner jüngeren Geschichte von Bränden mit hohen Opferzahlen verschont geblieben (s. Tabelle).
Fazit
Der relativ junge Staat Jamaika ist mit zahlreichen wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Herausforderungen konfrontiert, die auch den abwehrenden und vorbeugenden Brandschutz betreffen. Es ist daher zu begrüßen, dass es seit Anfang 2018 ein modernes Baugesetz gibt.
Die Fortschreibung der Planungscodes – auch für den Brandschutz – ist auf dem Weg. Für die verstärkten Investitionen in Immobilien, die zurzeit in Jamaika getätigt werden, sind dies wichtige Voraussetzungen für den Brandschutz.
Literatur
[1] Goodman M.: The Business of BPO’s In: Kuya Jamaican Realestate and Lifestyle, Edition Winter 2018; Hrsg.: Coldwell Banker Jamaica Reality
[2] http://www.jm.undp.org/content/dam/jamaica/docs/environment/SeismicForum2014/NoelDaCosta-JamaicaNationalBuildingCode.pdf (Zugriffsdatum 11.08.2018)
[3] http://globalhousingindicators.org/en/content/kingston-jamaica (Zugriffsdatum 11.08.2018)
[4] https://de.wikipedia.org/wiki/Erdbeben_in_Haiti_2010 (Zugriffsdatum 11.08.2018)
[5] https://japarliament.gov.jm/attachments/article/341/The%20Building%20Act,%202018%20No.%203.pdf (Zugriffsdatum 20.05.2018)
[6] "Architects predict costly outcome, fear erosion of professional standards from building bill" In Jamaica Gleaner vom 11.02.2018
[7] http://www.jamaicafirebrigade.org/ (Zugriffsdatum 16.05.2018)
[8] Jamaica Fire Brigade: Compiled yearly fire statistics erhalten am 13.02.2018
[9] https://ksamc.gov.jm/development-approval/development-application-process-guide und https://ksamc.gov.jm/resources/business-applications-permits-licenses/jamaica-fire-brigades-building-application-form (Zugriffsdatum jeweils 10.01.2018)
Der Artikel ist in Ausgabe 5.2018 des FeuerTrutz Magazins (September 2018) erschienen.
