Die Transformation des Königshofs Essen vereint innovative Nutzungskonzepte und anspruchsvollen Brandschutz. Ein Mix aus Markthalle, Büros und Einzelhandel erforderte individuelle Lösungen für Entrauchung und Rettungswege. Simulationen und die enge Abstimmung mit Behörden sicherten die Umsetzung trotz baulicher Restriktionen und komplexer Anforderungen des Bestands.
Aufgrund der Insolvenz von Galeria Karstadt Kaufhof im Jahr 2019 wurde es erforderlich, für das bestehende Kaufhaus (2. UG bis 5. OG ca. 30.000 m2 BGF) in der Essener Innenstadt ein neues Nutzungskonzept zu entwickeln. Vonseiten des Bauherrn war klar, dass eine kaufhausähnliche Nutzung nicht mehr zukunftsfähig wäre. Es wurde ein Mischkonzept aus Einzelhandel, Büros und einer Markthalle im Erdgeschoss angestrebt.
Da das Gebäude in den 1970er-Jahren im Zuge des Neubaus des damaligen Horten-Kaufhauses unterirdisch an die Passerelle der U-Bahn-Station HBF Essen angeschlossen wurde, bot es sich an, im 1. UG verschiedene Verkaufsflächen (auf bis zu 7.000 m2) herzustellen. In den Obergeschossen sollten Büroflächen oder Arztpraxen hergestellt werden. Dazu war es notwendig, für ausreichende Belichtung zu sorgen. Daher wurde vom 1. OG bis zum Dach ein ca. 400 m2 großer überdachter Lichthof ins Gebäude geschnitten.
Im Zuge der Baumaßnahme wurde die Fassade abgebaut und veraltete Technik rückgebaut. Für den Neuaufbau verblieben das Gebäude mit seinem Betonskelett sowie die Treppenräume und die bestehenden Anbindungen an die U-Bahn-Station HBF Essen und die Reichsbank. Daraus folgten Restriktionen für die weiteren Planung.
Baurechtliche Einordnung
Das bestehende Horten-Gebäude wurde 1977 auf der Grundlage der Polizeibauverordnung 1955, der Geschäftshausverordnung und der Versammlungsstättenverordnung 1969 errichtet. Die aktuellen Rechtsgrundlagen führen zu einer deutlichen Verschärfung der Anforderungen. Daraus folgen Abweichungen vom aktuellen Recht, da der Bestandsbaukörper die neuen Anforderungen nicht überall erfüllen kann.
Das im Bestand vorhandene Gebäude (GK 5) weist eine Höhe des obersten Aufenthaltsraums von ca. 24 m auf. Daher musste die gesamte Brandschutzplanung auf der Grundlage der HochhausVO (SBauVO Teil 4) erfolgen. Zusätzlich wurden im Untergeschoss Verkaufsräume mit deutlich mehr als 2.000 m2 Fläche hergestellt – das Atrium im Lichthof im 1. OG sollte zusätzlich für 300 Personen nutzbar sein, sodass dafür die VersammlungsstättenVO NRW (SBauVO T1) und die VerkaufsstättenVO (SBauVO T3) angewendet werden mussten.
Eines der ersten Probleme war die Tatsache, dass die Verkaufsflächen entgegen den Anforderungen 6 m unter der Geländeoberfläche liegen. In Abstimmung mit den Behörden wurde diese Abweichung damit begründet, dass über die Brand- und Räumungssimulationen eine sicheren Entfluchtung über die verschiedenen Rettungswege aus dem 1. UG sichergestellt werden konnte. Weiterhin war zu Beginn des Projekts klar, dass in diesen Bereichen auch zukünftig eine automatische Feuerlöschanlage vorgesehen wird. Diese Löschanlage begrenzt nachweislich die Brandausbreitung.
Ist eine Markthalle mit viel Gastronomie und einer Bühne für Veranstaltungen eher eine Verkaufsstätte oder doch eine Versammlungsstätte? In Abstimmung mit der Baubehörde wurde eine Beurteilung nach VersammlungsstättenVO (SBauVO T1) unter Berücksichtigung besonderer Anforderungen der VerkaufsstättenVO (SBauVO T3) festgelegt. Dies ermöglichte ein großes Maß an Nutzungsflexibilität, ohne das Sicherheitsniveau abzusenken.
Baulicher Brandschutz
Eine weitere Besonderheit des Gebäudes besteht darin, dass an den Königshof das Gebäude Reichsbank angebaut ist. Beide Gebäude sind durch eine Brandwand getrennt. Jedoch liegen Teile des EG und des 1. UG sowie der Tiefkeller des Königshofs im Bestand unter dem Gebäude Reichsbank. Dies bedeutet, dass die bestehende Brandwand erst im 1. OG beginnt und dann bis über Dach geführt wird.
Da die Reichsbank nur indirekt über notwendige Treppenräume angrenzend an die Brandwand mit dem Königshof verbunden ist und das EG und das 1. UG und der Tiefkeller gesprinklert sind, konnte diese Bestandssituation erhalten bleiben.
Unterirdisch ist das Gebäude an die Verteilerebene der U-Bahn-Station HBF Essen angebunden. Es führen Rettungswege aus dem Königshof in die Verteilerebene und von dort ins Freie. Im Zuge der Brandschutzplanung musste geklärt werden, wo die Grundstücksgrenze liegt. Es zeigte sich, dass die äußersten Shops in Richtung Verteilerebene auf dem Grundstück der Ruhrbahn liegen und vom Bauherrn in Erbpacht genutzt werden können. Dies führte zu der merkwürdigen Situation, dass die Gebäudeabschlusswand innerhalb der Verkaufsstätte liegt. Über drei Brandschutzrolltore wird der Gebäudeabschluss im Brandfall sichergestellt.
Neues Atrium mit öffenbaren Fenstern zu den Büroetagen
In das Bestandsgebäude wurde ein neues Atrium eingeschnitten, das sich vom 1. bis zum 5. OG erstreckt. Aufgrund der widersprüchlichen Vorstellungen, das Atrium im 1. OG als Versammlungsraum zu nutzen und gleichzeitig die angrenzenden Büros mit öffenbaren Fenstern zum Atrium zu planen, ergab sich die Anforderung, einen Versammlungsraum ohne brandschutztechnische Trennwände auszubilden.
Da das Atrium sämtliche Geschosse offen miteinander verbindet und damit im Brandfall eine Ausbreitung von Rauch durch die Fenster zum Atrium in mehrere Ebenen ermöglicht, musste eine Lösung gefunden werden, die alle Anforderungen berücksichtigt. Das Ziel des Brandschutzkonzepts war es daher, mittels eines Zusammenspiels aus baulichen und anlagentechnischen Maßnahmen eine sichere und genehmigungsfähige Lösung zu entwickeln.
Kern der baulichen Lösung war die Ausbildung einer Rauchschutztrennung hinter den direkt an das Atrium angrenzenden Räumen. Dort wurde eine rauchdichte Verglasung mit dicht- und selbstschließenden Türen angeordnet. Auf diese Weise kann sich Rauch aus dem Atrium zwar in die unmittelbar vorgelagerten Bürobereiche ausbreiten, wird jedoch an einer weiteren Ausdehnung in die rückwärtigen Räumlichkeiten gehindert.
Ergänzt wurde dieses Konzept durch zwei verdichtete Sprinklerebenen: eine Sprinklerebene unmittelbar an der Glasfassade des Atriums und eine weitere an der zurückliegenden rauchdichten Trennung. Zum anderen sorgt die Brandmelde- und Alarmierungsanlage für eine geschossübergreifende, frühzeitige Warnung der betroffenen Bereiche.
Daher können die anwesenden Personen die Büros entlang der Atriumfassade bereits in einer sehr frühen Brandphase verlassen. Die Wirksamkeit dieses Ansatzes wurde durch eine Brand- und Räumungssimulation nachgewiesen.
Umkehrdach mit brennbarer Dämmung im Hochhaus
Für Teile der Dachflächen war ein Umkehrdach mit Gründach vorgesehen. Ausschlaggebend dafür waren vor allem konstruktive und bauphysikalische Anforderungen aus der geplanten Dachnutzung, der erforderlichen Tragfähigkeit und dem Feuchteschutz.
Da die Dämmung bei einem Umkehrdach oberhalb der Abdichtung liegt und somit dauerhaft Witterungseinflüssen ausgesetzt ist, musste schwerentflammbare EPS-Dämmung eingesetzt werden. Für nichtbrennbare Dämmstoffe war unter diesen Randbedingungen keine hinreichend belastbare Langzeittauglichkeit nachgewiesen.
Da es sich beim Königshof um ein Hochhaus handelt, waren die Anforderungen der HochhausVO (SbauVO Teil 4) zu beachten. Demnach müssen Dächer von Hochhäusern grundsätzlich aus nichtbrennbaren Baustoffen bestehen. Mit der Verwendung einer brennbaren Dämmschicht lag daher eine Abweichung vor. Für die brandschutztechnische Bewertung war entscheidend, ob das bauordnungsrechtliche Schutzziel – also die „Verhinderung einer Brandausbreitung über das Dach bei zugleich erschwerten Löschbedingungen“ – mit geeigneten Maßnahmen auf andere Weise erreicht werden kann. Im Mittelpunkt stand daher nicht allein die Brennbarkeit des Dämmstoffs, sondern seine Einbindung in ein schlüssiges Gesamtkonzept.
Nach unten ist die Dämmschicht durch die massive Stahlbetondecke vom Gebäude getrennt. Nach oben wird die Dämmung durch eine extensive Dachbegrünung und andere Baustoffe (z. B. Betonplatten, Kies) geschützt. Das verwendete Substrat weist nur einen geringen Anteil brennbarer Bestandteile auf. In Verbindung mit den anderen Baustoffen ist die brennbare Dämmung brandschutztechnisch gekapselt und kann nicht ohne Weiteres entzündet werden. Auf diese Weise wird eine unmittelbare thermische Beaufschlagung der Dämmschicht im Brandfall deutlich erschwert.
Ergänzend wurden die typischen Schwachstellen des Dachaufbaus gesondert betrachtet. Dies betrifft insbesondere Leitungsdurchdringungen, Öffnungen sowie mögliche Zündquellen. Rohrleitungen werden einzeln und in nichtbrennbarer Ausführung durch den Dachaufbau geführt. Die unterhalb des Dachs liegenden Bereiche sind zudem flächendeckend gesprinklert, sodass die thermische Belastung über die Rohre in die Dämmung im Brandfall deutlich reduziert wird. Eine zusätzliche Blitzschutzanlage reduziert darüber hinaus das Risiko einer Brandentstehung infolge eines Blitzeinschlags.
Da Dachbrände bei Hochhäusern nur eingeschränkt von außen bekämpft werden können, musste ein gesicherter Löschangriff über das Gebäude selbst ermöglicht werden. Dazu wurde ein Treppenraum bis auf das Dach geführt. Unmittelbar am Dachzugang befindet sich eine Entnahmestelle der nassen Steigleitung, sodass ein Löschangriff auf das Dach aus einem gesicherten Bereich heraus möglich ist.
Das Beispiel Königshof zeigt, dass ein Umkehrdach mit brennbarer Dämmung im Hochhaus brandschutztechnisch vertretbar sein kann, wenn die Abweichung konsequent schutzzielorientiert bewertet wird.
Rettungswege
Ein Rettungsweg aus dem 1. UG führte im Bestand über einen unterirdischen Gang auf die naheliegende Platzfläche. Der Treppenabgang wurde in den letzten Jahren von obdachlosen Menschen genutzt. Im Zuge der Baumaßnahmen musste eine andere Lösung gefunden werden. Diese musste aber auch im Räumungsfall für die Besucher der Verkaufsstätte nutzbar sein. Im Ergebnis wurde ein hydraulisches bodengleiches Hubtor mit einer Zulassung für Rettungswege eingebaut. Dieses kann nun im Brandfall über die BMA angesteuert werden und öffnet sich dann.
Da im Bereich des Gebäudeabschlusses im 1. UG über die Brandschutzrolltore keine Rettungswege geführt werden können, wurde zur Sicherstellung der Rettungswege ein Bypass neben den Toren geschaffen. Eine tragende Stütze führte jedoch dazu, dass dort nur ein Rettungsweg mit weniger als 2 m Breite realisiert werden konnte. Zur Verbesserung wurden die Rolltore nur über autarke Brandmelder über dem Tor im Brandfall aktiviert. In Verbindung mit der Räumungssimulation konnte eine sichere Entfluchtung in Richtung U-Bahn-Station und weiter ins Freie gewährleistet werden. [...]
Weiterlesen? Der vollständige Artikel ist in Ausgabe 3.2026 des FeuerTrutz Magazins (Juni 2026) erschienen. Darin werden Rettungswege und anlagentechnische Maßnahmen sowie die komplexe Planung für Markthalle und Brauhaus mit Räumungssimulation und Rauchableitung beschrieben.
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