Eine Technical Due Diligence (TDD) im Brandschutz bewertet Gebäude systematisch und identifiziert Risiken und Mängel. Die Analyse umfasst bauliche, anlagentechnische und organisatorische Aspekte, oft gekoppelt mit überwiegend zerstörungsfreien Prüfungen und der Sichtung von Dokumenten. Das Ziel sind eine solide Grundlage für Investitionsentscheidungen und eine transparente Risikoabschätzung. Im Interview erläutert Ann-Katrin Kranz, Brandschutzsachverständige sowie Niederlassungsleiterin München und Memmingen bei der Endreß Ingenieurgesellschaft, die Bedeutung der TDD für den Brandschutz im Bestand.
Frau Kranz, was versteht man unter „Technical Due Diligence“, kurz TDD?
Ann-Katrin Kranz: Der Begriff der TDD kommt eigentlich aus der Immobilienwirtschaft. Eine TDD umfasst eine grundsätzliche technische Bewertung eines Bestandsgebäudes und beinhaltet alles, was bauordnungsrechtlich oder betriebstechnisch relevant ist. Wir als Brandschutzplaner beschränken uns auf den brandschutztechnischen Teil der TDD und das umfasst eben auch das Bauordnungsrecht aus brandschutztechnischer Sicht.
Welche Anlässe führen typischerweise dazu, dass eine TDD erstellt werden muss?
Wie erwähnt kommt die TDD eigentlich aus der Immobilienwirtschaft. Uns als Brandschutzplaner begegnet sie vorrangig beim An- und Verkauf von Gebäuden. Es geht also um die Stellen, an denen es monetär für den Ver- oder Ankäufer interessant wird, in welchem Zustand sich das Gebäude befindet und wo vielleicht nachgebessert werden muss.
Ist es meist der Verkäufer, der den Auftrag gibt, oder geschieht dies manchmal auch auf Veranlassung eines Käufers?
Es ist nicht zwangsläufig nur der Ver- oder Ankäufer: Im besten Fall erleben wir es, dass beide Seiten Interesse daran haben und eine TDD durchführen lassen. Wir wurden sowohl beim Verkauf als auch beim Ankauf schon in TDDs eingebunden.
Podcast FeuerTrutz On Air
Das Interview mit Ann-Katrin Kranz ist ein Auszug aus dem Gespräch in Folge 10 des Podcasts FeuerTrutz On Air.
Der Podcast ist 2024 gestartet und bietet spannende Einblicke in aktuelle Themen und Herausforderungen der Brandschutzbranche. Staffel 2 befasst sich mit Chancen und Herausforderungen beim Brandschutz im Bestand. Die zehnte Folge widmet sich dem Thema „Technical Due Diligence: Systematische Gebäudebewertung im Brandschutz“ und ist auf allen gängigen Streamingplattformen sowie auf unserer Webseite abrufbar.
Alle Infos rund um den Podcast gibt es hier.
Im Detail gefragt: Welche Aspekte müssen bei einer TDD in der Regel überprüft werden?
Das sind schon einige, jedoch ist es sehr unterschiedlich, welche Detailtiefe gewünscht und beauftragt wird. Manchmal erfolgt zum Beispiel der Hinweis an uns, sich mit gewissen Themen noch einmal näher zu beschäftigen. Aber grundsätzlich gilt: Die Genehmigungsgrundlage ist wichtig, ob es sich also um einen genehmigten Bestand handelt. Im Optimalfall haben wir ein Brandschutzkonzept oder einen Nachweis, der geprüft wurde und den wir dann mit dem Gebäude abgleichen können. Im Brandschutznachweis oder -konzept sind ja ebenfalls alle weitergehenden Anforderungen geregelt, die dann mit dem Unterlagenbestand des Gebäudes abgeglichen werden können.
Wie detailliert schauen Sie sich das Gebäude an? Gehen Sie eher mit offenen Augen durch das Gebäude und haben parallel den Plan dabei oder öffnen Sie regelmäßig Unterdecken oder Bauteile?
Grundsätzlich gehen wir immer erst einmal von einer zerstörungsfreien Prüfung aus, um das schon einmal vorwegzunehmen. Bevor wir aber in den Bestand gehen können, müssen wir uns mit den Unterlagen vertraut machen. Ohne die Unterlagen des Bestands vorliegen zu haben, macht es fast keinen Sinn reinzugehen, weil man nicht weiß, ob das, was man vorfindet, überhaupt passen kann. Wie genau wir dann im Gebäude auf einzelne Aspekte schauen, hängt eben davon ab, welche Detailtiefe der Prüfung gewünscht ist. Natürlich öffnen wir immer exemplarisch Revisionsklappen oder schauen auch einmal in Unterdecken. Nicht zerstörungsfreie Prüfungen, also Bauteilöffnungen, sind aber extrem selten. Im schlimmsten Fall muss das aber schon mal gemacht werden, z. B. wenn man sich nicht sicher sein kann, ob überhaupt die notwendigen Schutzziele erreicht werden.
Entscheidet sich dabei das Ziel je nach Auftraggeber? Wenn also ein Kaufinteressent Sie beauftragt, wird dann z. B. zwischen den Zeilen der Wunsch nach möglichst vielen Mängel geäußert?
Die Frage kann man eigentlich mit einem klaren Jein beantworten. Wir als Sachverständige handeln unabhängig. Wir hatten glücklicherweise in der Vergangenheit mit Auftraggebern zu tun, die gemeinsam mit ihrem Gegenpart Interesse daran hatten, sich zu einigen und einen vernünftigen Vertrag abzuschließen. Der Immobilienboom, wie wir ihn gerade vor Corona gesehen haben, ist abgeflaut. Jeder versucht jetzt vernünftig zu investieren. Verkäufer wissen oft ganz genau: Wenn sie nicht mit offenen Karten spielen, hat das rechtliche Konsequenzen, und das wissen auch die Ankäufer. Man versucht eigentlich schon, sich auf Augenhöhe zu begegnen und transparent mit Dingen umzugehen. Für uns ist das die schönste Arbeitsbasis, weil wir dann einfach unserer Aufgabe nachkommen können, als Sachverständige zu agieren und den Brandschutz des Gebäudes zu bewerten.
Wie gehen Sie damit um, wenn wesentliche Dokumente zur Beurteilung des Objekts fehlen?
Ich würde behaupten, dass wir bei 99 % der Fälle aus brandschutztechnischer Sicht keine saubere Aktenlage haben. Eine saubere Aktenlage heißt für mich: Die Unterlagen befinden in einer bestimmten Reihenfolge dort, wo wir sie vermuten würden. Ich will damit nicht sagen, dass Unterlagen fehlen, sondern dass oft Chaos in der Ablage besteht, weil es vielleicht jemand abgelegt hat, der andere Interessen verfolgte, oder jemand, der schlichtweg keine Ahnung davon hatte.
Da muss man oft sehr kreativ werden. Es bleibt auch nicht aus, dass wir anbieten, zur entsprechenden Behörde zu gehen und selbst Akteneinsicht zu nehmen. Teilweise schauen wir auch in Archive von Auftraggebern und suchen dort selbstständig. Und selbst wenn wir das Glück haben, dass die Akten digitalisiert sind, kann immer noch viel Sucharbeit in digitalen Ordnern anfallen.
Wo finden Sie später vor Ort typischerweise die größten Schwachstellen und Mängel? Gibt es Klassiker?
Es gibt vor allem einige Erbauungszeiträume, bei denen man sofort weiß, wo die Problemstellen liegen, einfach wegen des Zeitpunkts der Errichtung. Das betrifft klassischerweise Nachkriegsbauten; zu dieser Zeit waren Baustoffe einfach knapp. In den 70er-Jahren ist z. B. die Betonüberdeckung bei Betonrippendecken ein klassisches Thema.
Anfang der 90er hat man dann sehr viel ausprobiert. Da kennt man die Schwachstellen auch, z. B. die Anschlüsse von Trennwänden, Brandschutzklappen etc. Es setzt eine gewisse Erfahrung voraus, aber dann weiß man sehr schnell, wo Schmerzpunkte sind und wo man genau hinschauen muss.
Stichwort Nutzung: Haben Sie vielleicht auch ein Beispiel für einen Fall, bei dem tatsächlich die Nutzung, die ein Kaufinteressent im Sinn hat, wegen irgendeines Mangels stark eingeschränkt wird?
Ja, wir hatten vor Kurzem einen interessanten Fall, der sich aber glücklicherweise in Wohlgefallen aufgelöst hat. Es handelte sich um ein sehr großes Hotel mit mehreren hundert Zimmern. Der Betreiber war total engagiert, die Aktenlage war top, er hat sich um alles gekümmert. Dann wurde auch im Zuge einer TDD festgestellt, dass es wohl ein Problem mit den Anschlüssen der Trennwände gibt. Man muss dazu sagen, das Gebäude hatte zwei bauliche Rettungswege über notwendige Flure – also in diesem Fall Trennwände bzw. Flurwände. Wenn es ein Problem mit diesem Anschluss gegeben hätte, hätten wir auch ganz schnell ein Problem mit dem ersten und zweiten Rettungsweg gehabt. Dann muss man sich natürlich schon die Frage stellen: Was passiert im Brandfall? Es gab sogar noch eine Art Rauchabzugsanlage im notwendigen Flur, die das Ganze vielleicht noch negativ beeinflusst hätte. Hätte es dann Leckagen gegeben, wären ganz schnell der erste und der zweite Rettungsweg ausgefallen. Bei so einem Sachverhalt kommt man schon in eine unmittelbare Gefährdung. Wenn beide Rettungswege nicht benutzbar sind, das Gebäude durch die Feuerwehr nicht erreichbar ist, muss man auch einmal sehr schnell genauer schauen. Über Bauteilöffnungen konnten wir aber feststellen, dass die scheinbar anfangs angedachte Konstruktion geändert und eine zweite Wand dahinter errichtet worden war, was aber von außen nicht erkennbar war und tatsächlich auch bis dato für niemanden nachvollziehbar ist.
Auch ein Sanierungsplan kann Teil eines Auftrags sein. Ist ein Projekt typischerweise für Sie mit einem Bericht beendet, oder sind Sie oft in die folgenden Sanierungen und Überwachungen eingebunden?
Es kommt vor, dass wir feststellen, dass die Genehmigungslage nicht ganz passt. Wenn es z.B. in kleinen Bereichen Umnutzungen gegeben hat, die aber nicht als genehmigungsrelevant entdeckt wurden. Bei einem Sonderbau, GK 4 und 5 ö.ä., muss dann ein Brandschutznachweis geschrieben werden. Dann sind wir wieder mit dem Boot. Mitunter reicht auch eine brandschutztechnische Stellungnahme zur ausreichenden Würdigung einer vorgefundenen Situation. Was tatsächlich auch häufig vorkommt, ist, Pläne nachzuarbeiten: Feuerwehrpläne, Flucht- und Rettungspläne. Das ist der Klassiker, würde ich behaupten. Es ist also nicht immer vorbei, wenn wir mit der TDD durch sind.
Wie dokumentieren Sie die Mängel, die Sie vorfinden? Gibt es dafür Tools oder Vorlagen, mit denen Sie arbeiten?
Grundsätzlich arbeiten ja nicht nur Brandschutzbüros, sondern Ingenieurbüros im Allgemeinen mit Begehungssoftware, in der man Mängel gut erfassen und sogar eine Abarbeitung dokumentieren kann. Das kann dann, je nachdem, wie man es braucht, auch rechtssicher sein, sprich, das Datum kann nicht mehr verändert werden kann etc. Es gibt da verschiedene Methoden. Es hängt immer ein wenig vom Anspruch des Auftraggebers ab, in welcher Form die Daten am Ende vorliegen sollen.
Erinnern Sie sich an einen Praxisfall, von dem Sie sagen, Sie konnten bei den Punkten, über die wir gesprochen haben, besonders viel daraus lernen?
Ich hatte ja bereits das Hotelbeispiel genannt. Man muss wirklich sagen: Anfangs geht man in ein Gebäude und hat einen ersten Eindruck. Und dieser Eindruck war eigentlich total super. Im Kopf spinnt man dann ein bisschen weiter, denkt, wir müssen noch dies und das anschauen, und dann passt alles.
Und dann bekommt man so eine Information. In diesem Fall war es ein Bild mit dem Hinweis: Bitte bewerten und abgleichen. Wir gehen dann natürlich auf Ursachenforschung, und der erste Eindruck wandelte sich ins Gegenteil – es musste schnellstmöglich eine Lösung her. Glücklicherweise hatten wir einen super Brandschutzsachverständigen auf der Gegenseite. Mit ihm konnte man sich an den Tisch setzen und die nächsten Schritte besprechen.
In solchen Fällen hat man eine unglaubliche Lernkurve, weil man nicht damit rechnet, was noch alles passiert. Bestand ist immer eine Wundertüte – und in diesem Fall ging es gut aus.
Wenn Sie den Geschäftsleitungen oder den Investoren einen wichtigen Ratschlag mitgeben dürften in Sachen Brandschutz und TDD: Was würden Sie empfehlen?
Rechtzeitig entsprechende Fachleute mit an Bord holen, je früher, deso besser. Damit meine ich nicht nur Brandschutzplaner, sondern auch andere Instanzen. Hier denke ich z.B. an Architekten und sowie auch die TGA, für die ganzen sicherheitstechnischen Anlagen, da sollte man sich Fachleute an die Hand holen, um das gemeinsam zu bewerkstelligen. Der Betrag, der am Anfang investiert werden muss, um am Ende des Tages z.B. einen dreistelligen Millionenbetrag abzuwickeln, ist ein relativ kleiner Invest, und man bekommt ein ganz anderes Gefühl für den Zustand des Gebäudes.
Vielen Dank für das aufschlussreiche Gespräch, Frau Kranz!
