In diesem Fall geht es um Rechtmäßigkeit einer Nutzungsuntersagung für ein Gebäudeteil als Garage für Baufahrzeuge und Lagerfläche für Baumaterialien und Baumaschinen. Der Grundstückseigentümer legt Beschwerde ein, hat jedoch keinen Erfolg.
Orientierungssätze
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Eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung nach § 60 Abs. 1 BauO NRW liegt schon dann vor, wenn die neue Nutzung weitergehenden Anforderungen unterworfen sein kann. Nicht erforderlich ist hingegen, dass eine andere Beurteilung auch tatsächlich erfolgt; eine derartige Erkenntnis kann Ergebnis der Prüfung sein, nicht aber ihre Voraussetzung.
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Eine Nutzungsuntersagung kann trotz formeller Illegalität unverhältnismäßig bzw. ein überwiegendes privates Aussetzungsinteresse anzunehmen sein, wenn sie gegenüber einem eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb ausgesprochen wird und mit Blick auf das damit verbundene Insolvenzrisiko in ihren Auswirkungen nahezu einer Beseitigungsanordnung gleichkommen würde.
Der Sachverhalt
Die Beteiligten streiten über die Rechtmäßigkeit einer Nutzungsuntersagung für ein Gebäudeteil als Garage für Baufahrzeuge und Lagerfläche für Baumaterialien und Baumaschinen. Für die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seiner bereits eingereichten Klage gegen die Untersagung der Nutzung und die darauf bezogene Androhung von Zwangsgeld in Höhe von 2.500 € hat sich der Grundstückseigentümer erfolglos an das Verwaltungsgericht Köln gewendet.
Zur Begründung der Ablehnung führt das Verwaltungsgericht im Wesentlichen aus: Die Nutzungsuntersagung erweise sich bei summarischer Prüfung als offensichtlich rechtmäßig. Die Nutzung sei formell baurechtswidrig, da sie von einer Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung nicht gedeckt sei. Der dazugehörige Baueingabeplan stelle den in Rede stehenden Gebäudeteil als Montageraum zur Herstellung von Displays dar. Der Antragsteller nutze den Raum jedoch als Garage für Baufahrzeuge und Lagerfläche für nicht näher bezeichnete Baumaterialien und Baumaschinen, wodurch potenziell Umweltgefahren drohten, eine Brandgefahr vorliege und spezifische Entsorgungs- und Lagervorschriften zu berücksichtigen seien.
Unabhängig davon sei die genannte Baugenehmigung erloschen. Die Ordnungsfunktion des formellen Baurechts rechtfertige es, die Nutzung einer baulichen Anlage, für die zwar ein Bauantrag gestellt, der aber noch nicht beschieden worden sei, zu untersagen. Das Feststehen (auch) der materiellen Illegalität sei nicht erforderlich. Das Interesse des Antragstellers, dauerhaft baurechtlich ungenehmigte Anlagen für sein Gewerbe nutzen zu können, sei auch mit Blick auf ein Insolvenzrisiko nicht schutzwürdig. Die Anordnung der Betriebseinstellung stehe der Sache nach unter dem Vorbehalt einer Änderung der Sach- und Rechtslage und stelle daher keine Beseitigungsanordnung dar. Gegen die Entscheidung des Verwaltungsgerichts legt der Antragsteller Beschwerde vor dem Oberverwaltungsgericht Münster ein.
Die Entscheidung
Die Beschwerde des Antragstellers hat keinen Erfolg. Der Einwand, es liege entgegen der Annahme des Verwaltungsgerichts bereits keine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vor, dringt nicht durch.
Zutreffend sei das Verwaltungsgericht davon ausgegangen, dass eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung nach § 60 Abs. 1 BauO NRW schon dann vorliegt, wenn die neue Nutzung weitergehenden Anforderungen unterworfen sein kann. Nicht erforderlich ist hingegen, dass eine andere Beurteilung auch tatsächlich erfolgt. Eine derartige Erkenntnis könne Ergebnis der Prüfung, nicht aber ihre Voraussetzung sein. Inhalt der letzten Baugenehmigung sei die Nutzung des betroffenen Gebäudeteils, in dem sich der Betrieb des Antragstellers befindet, als Montageraum eines Produktionsbetriebs zur Herstellung von Displays. Eine Nutzung als Garage für Baufahrzeuge und Lagerfläche für Baumaterialien und Baumaschinen liege nicht in der Variationsbreite dieser Nutzung.
Auch mit seinem Vortrag, es bestehe nicht die Möglichkeit, dass die Zulässigkeit der gegenwärtig ausgeübten Nutzung nach Bauvorschriften anders beurteilt werden könnte als die des genehmigten Vorhabens, überzeuge der Antragsteller nicht. Soweit er dies aus den „Bedingungen, Auflagen und Hinweisen zum Bauvorhaben“ zur letzten Genehmigung herleiten wolle, übersehe er, dass für den betroffenen Gebäudeteil (im Unterschied zu anderen Bereichen des Gebäudes) weder eine Lagernutzung noch eine Nutzung als Garage genehmigt wurde. Darüber hinaus verwende der Antragsteller nur einen Teil der genehmigten Nutzungseinheit, ohne dass erkennbar wäre, wie der Zugang zu dem Raum erfolgt. Dies werfe auch die im Baugenehmigungsverfahren zu klärende Frage der Einhaltung von bauordnungsrechtlichen Vorgaben zum Brandschutz auf. Das der Baugenehmigung zugehörige Brandschutzkonzept beziehe sich auf die gesamte Nutzungseinheit mit mehreren Räumen.
Hinsichtlich der Annahme des Verwaltungsgerichts zu potenziellen Umweltgefahren verfehle der Vortrag des Antragstellers, etwa im Hinblick auf die konkret in Betracht kommenden wassergefährdenden Stoffe, die Darlegungsanforderungen. Vor diesem Hintergrund kann dahingestellt bleiben, ob die letzte Baugenehmigung aufgrund zwischenzeitlichen Leerstands oder der Vornahme genehmigungspflichtiger Nutzungsänderungen erloschen sei.
Ohne Erfolg macht der Antragsteller erneut geltend, die Nutzungsuntersagung sei entgegen der Annahme des Verwaltungsgerichts trotz formeller Illegalität unverhältnismäßig bzw. nicht ohne Weiteres sofort vollziehbar, weil sie dazu führe, dass er seinen „in der Gründung befindlichen Reparaturbetrieb“ einstellen müsse. Zwar könne im Einzelfall eine Nutzungsuntersagung trotz formeller Illegalität unverhältnismäßig bzw. ein überwiegendes privates Aussetzungsinteresse anzunehmen sein, wenn sie gegenüber einem eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb ausgesprochen wird und mit Blick auf das damit verbundene Insolvenzrisiko in ihren Auswirkungen nahezu einer Beseitigungsanordnung gleichkommen würde. Das Vorliegen eines solchen Ausnahmefalls zeige die Beschwerde aber nicht auf. Das geltend gemachte Insolvenzrisiko werde in keiner Weise substantiiert. Dazu reiche der (sinngemäße) Vortrag, der Betrieb müsse eingestellt werden, nicht aus. Insbesondere ergibt sich aus dem Vorbringen des Antragstellers nicht, dass es ihm nicht möglich gewesen wäre, innerhalb der in der Ordnungsverfügung gesetzten Frist von mehr als einem halben Jahr andere Garagenplätze und Lagerflächen für seinen Betrieb zu finden.
Die Folgen
Die Zahl nicht genehmigter Nutzungsänderungen ist unverändert hoch. Deshalb besitzt die Entscheidung traurige Aktualität. Sie bestätigt insgesamt die bekannten Grundzüge zu den niedrigen Anforderungen für die Annahme einer Nutzungsänderung. Unverändert ergeben sich allenfalls geringe Möglichkeiten, dass eine Nutzungsuntersagung nicht schon aus formellen Gründen in Betracht kommt.
Der Ausnahmefall einer drohenden Insolvenz, wodurch die Nutzungsuntersagung in ihren rechtlichen Wirkungen einer irreversiblen Beseitigungsanordnung gleichkäme, scheitert im entschiedenen Fall an den hohen Darlegungsanforderungen. Das Gericht mutet dem Kläger sogar die Suche nach Ersatzflächen zu, zwingt ihn also auf diesem Wege gleichsam zu einer Aufgabe der nicht genehmigten Nutzung. Dogmatisch ist daran allerdings interessant, dass das Gericht davon auszugehen scheint, dass bei Darlegung entsprechender wirtschaftlicher Gründe auf eine sofortige Gefahrenbeseitigung verzichtet werden kann. Wie sich dieser Ansatz in der weiteren Rechtsprechung durchsetzt, bleibt abzuwarten. Mit dem Dogma eines jederzeit drohenden Ausbruchs eines Brandes lässt sich das gedanklich nur schwer vereinbaren.
Im Regelfall kann der Betroffene deshalb versuchen, das Blatt durch das kurzfristige Einreichen eines Bauantrags zu wenden, der nach der ständigen Rechtsprechung diverser Oberverwaltungsgerichte offensichtlich genehmigungsfähig sein muss. Die restriktiven Anforderungen an eine „offensichtliche“ Genehmigungsfähigkeit bei gewerblichen Bauvorhaben hat der Unterzeichner bei diversen Gelegenheiten vorgestellt. Ob die verbreitete Einräumung eines Anspruchs auf Abweichung bei der weiteren Nutzung von Gebäuden geeignet ist, diese Rechtsprechung zu modifizieren, bleibt der Entwicklung in der Praxis vorbehalten. Viele Bauaufsichtsbehörden dürften sich wohl schwer damit tun, eine Abweichung als „offensichtlich genehmigungsfähig“ zu bewerten. Die oftmals langwierigen und komplizierten Auseinandersetzungen um Abweichungen in normalen Baugenehmigungsverfahren lassen grüßen. Entsprechend legitimierte Sachverständige tun sich insbesondere bei der Frage der Gleichwertigkeit manchmal leichter.
Der Artikel ist im FeuerTrutz Magazin Ausgabe 3.2026 (Juni 2026) erschienen.
